澳門的都市更新和修復問題應被特區政府視為絕對優先處理的事項，當務之急是採取緊急措施翻新舊樓，尤其是位於北區的舊樓。該區的建築物大多已嚴重失修，對公眾健康和安全構成極高的風險，其公共和私人空間極為骯髒、不健康，對居民（包括大量長者和幼童）來說也不安全。都市更新與修復的過程緩慢且缺乏透明度，造成居民的不滿情緒與日俱增，因他們被迫住在非常不安全的環境中。
另一方面，多年來，我們議員辦事處經常收到大量居民求助，反映他們對於為更新和維修所居住大廈而籌集的高額款項表示擔憂。據悉，大廈的每個住房單位被徵收極其高昂的費用，而這些費用還不包括大廈內部設施的維修費用，造成普通市民完全無法負擔。這些計畫所涉及的費用細節從未公開過，其不透明性讓人嚴重懷疑所募集資金的合理性和去向。此外，在一些個案中，物業管理公司還要求由少數業主分擔顧問公司產生的額外開支，這是絕對不能接受的。
許多業主對於費用的分攤比例提出了質疑，但有些公司拒絕面對和處理這個問題，認為過去已經解決了。
令人沮喪的是，業主委員會在提出維修方案時，並沒有考慮小業主的意見，決策機制存在嚴重問題。
此外，根據澳門第14/2017號法律《分層建築物共同部分的管理法律制度》及第14/2021號法律《都市建築法律制度》的相關規定，分層建築物的工程分類及其監督實體存在一些不清晰的地方。這種模糊不清導致小業主及管理當局在解決工程所衍生的問題，極易出現混亂及不公平的情況。
針對住宅建築的工程分類和監管機構存在兩種不同的法律框架。根據第 14/2017 號法律《分層建築物共同部分的管理法律制度》第十四條，「更新工程」被定義為三種方式：在分層建築物外部可見的共同部分進行導致更改建築線條或建築物外觀的工程；在分層建築物的共同部分進行涉及更改柱、支柱、主牆及樓宇的其他結構部分的工程；以及更改共同部分用途的工程。另一方面，關於都市建築法律制度的第14/2021號法律將「更改工程」定義為在不增加建築物樓面面積或高度的情況下進行局部更改的介入工程，但不包括對建築結構進行大面積或全面更改。
然而，「更新工程」的定義在這兩個法律框架之間並不完全一致，而且也沒有明確界定房屋局和土地工務局兩者之中誰為監管當局。這意味著，在需要翻新大廈外牆或安裝新空調排水管的情況下，並不明晰此類工程應歸類為 「更新工程」、「更改工程 」還是 「維修工程」。根據第14/2017號法律，「更新工程」需要三分之二的業主同意，而 「維修工程」只需要15%的業主同意。
實際上，房屋局將這些工程的定義交由土地工務局負責，而土地工務局的法律框架中並沒有明確界定「更新工程」的範疇。
這種法規的模棱兩可讓小業主無所適從。尤其是在涉及高額集資的情況下，管理機關實際上可以在「維修工程」的分類下進行「更新工程」，從而規避了必須獲得三分之二業主同意的規定。當小業主請求房屋局介入時，他們會被建議透過聘請律師及訴諸法院的方式來解決爭議，這不僅增加了小業主的財務負擔，也讓管理機關在缺乏明確法規的情況下濫用其 「壟斷地位」，進一步加劇了不公平的現象。
因此，特區政府有責任明確界定區分「更新工程」與「更改工程」的標準，並釐清相關工程的監督實體。這對於防止小業主因缺乏明確準則而被迫承擔高昂費用，同時防止管理機關利用工程分類模糊不清的漏洞恣意妄為，都是至關重要的。唯有明確的法律框架與清晰的監督實體，才能保障小業主的合法權益，提升住宅大廈管理的公平性與透明度。
除了需要清楚區分「更新工程」和「更改工程」的定義外，政府亦應為維修工程所需動用的金額設定上限，並根據不同的金額規定須達到的業主同意百分比率。目前，「維修工程」的通過只需要15%的小業主同意。然而，當金額極高時，例如，在某些情況下，每戶分攤的金額超過100,000 澳門元，15%的小業主同意比率就顯得不切實際，而該金額也超出了一般是市民的承受範圍。
現行法例並沒有為維修工程所需籌集的資金設定上限，也沒有根據金額的大小調整業主同意的比例。這使得管理機關可以借「維修工程」的名義，利用低門檻的同意比例來推動高成本的工程，進而將沉重的財務負擔轉嫁給小業主。
因此，政府必須抓緊制定相關的維修工程收費金額的分類管理辦法。這種分類管理機制不僅能更好地保障小業主的利益，也能避免因工程費用高昂而增加家庭經濟負擔，同時也能保持社會的穩定與和諧。高昂的工程費用不僅會影響個別家庭的生活，也會對整個社會經濟發展產生負面影響。因此，政府在細化工程定義的同時，也應對籌集資金的金額作出明確的規定，並制定相應的業主同意比例，力求讓大廈的管理公平、透明和可持續發展。
另一方面，儘管現行法律對管理機關的行為有一定的規範，但實際上由於缺乏有效的監管機制，往往導致管理機關不遵守規定。當業主質疑管理機關的做法並要求提供相關資訊時，管理機關往往採取迴避的態度，甚至拒絕溝通。
根據法律規定，業主應先嘗試透過提交書面異議進行協商，如果協商失敗，則應透過法院解決爭議。然而，許多管理機關不積極參與協商，不理會或拖延業主的要求，迫使業主求助律師，將案件訴諸法院。這種情況不僅耗費時間和資源，也讓業主處於不利地位。
法律訴訟程序冗長且費用高昂，導致許多小業主因為經濟壓力而放棄索償，讓管理當局得以利用訴訟的複雜性和高昂的費用來壓制業主。這種不公平的機制進一步加劇了小業主與管理機關之間的權力失衡，增加了濫用權力的可能性，並導致管理機關在缺乏有效監管的情況下出現 「反向激勵」的情況。因此，政府應介入並完善相關監管機制，對平衡各方利益、維持社會和諧至關重要。
此外，目前的樓宇維修資助及無息貸款計劃應可減輕業主的財務壓力，但在申請過程中卻存在不合理的地方。例如，貸款必須在工程完成後才能提供，這意味著如果管理機關要求先行籌集超過70%的資金，業主就需要先籌集100%的工程費用，才能獲得第二期貸款資金。這一規定損害了該計畫減輕業主經濟負擔的原意。
最近的統計數字顯示，澳門約有5,000幢樓宇的樓齡超過30年，而樓齡超過40年的樓宇約佔總數的 14%。如果不採取措施調整過高的維修費，社會將面臨一系列的社會問題，影響社會和諧穩定。有令人擔憂的報導指出，有業主因為經濟壓力而企圖自殺，也有許多年輕業主因為無法平衡高昂的維護費用與房屋貸款等財務責任而感到絕望。
大廈外牆維修是業主的共同責任，但不能成為製造過大經濟壓力的工具。透過政府的積極介入與制度的完善，才能平衡管理機關與單位業主之間的權力關係，避免濫用權力，打造公平透明的物業管理環境。
基於此，本人向政府提出以下質詢，並要求適時給予清楚、準確、連貫和完整的回覆：
一、舊樓維修工程費用的收取、分配及決策門檻是否有監管制度？特區政府如何確保費用分配的公平性及決策機制的透明度？現行法例規定只需15%業主同意即可進行維修工程，但這個比例是否代表業主的整體意願？
二、特區政府會否檢討及改善樓宇維修資助及無息貸款計劃的申請程序，允許在工程初期或部分完工階段預先支付一定比例的貸款，以減輕業主的財政壓力？
三、特區政府會否修訂第14/2017 號法律中對於「維修」和「更新」的定義，統一房屋局和土地工務局的監管權責，以避免歧義和濫用？特區政府會否針對第14/2017號法律的盡快展開修訂程序，以彌補現有的漏洞，特別是關於通過決議所需的法定人數？
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