【本報訊】 3 月 11 日，「地產興衰對澳門社會及經濟的影響」座談會於澳門中華總商會四樓何賢先生紀念堂召開。澳門地產發展商會陸惠德會長主持會議。
座談會雲集了澳門地產界的多位大咖，會上，澳門地產業總商會會長鍾小健、中原集團創辦人施永青、澳門第一太平戴維斯董事總經理廖沛霖、 澳門仲量聯行總經理唐偉樂、世界不動產聯盟中國澳門分會主席謝鎮宇、利嘉閣地產（澳門）董事總經理廖梓嘉、澳門地產經紀協會會長王世發、澳門地產業總商會理事長葉建華等業界人士，先後就在座談主題作了發言。
與會嘉賓就澳門地產的出路、地產興衰對澳門社會及經濟的影響進行了深入而廣泛的思考與探討。
本報匯集了部分與會人士的發言，其中的諸多觀點頗具新意，現分享如下——
澳門地產業總商會會長鍾小健：《撤辣提振投資消費，重啟吸引人才投資移民》
經濟環境持續改善，澳琴融合有序推進
在中央政府的支持及特區政府的帶領下，去年本澳旅客入境數及賭收穩步復甦，失業率及就業不足率亦顯著下降，澳門民生經濟持續改善。而橫琴澳門新街坊熱賣，及琴澳成功分綫管理，封關運作，加速澳門民居融入國家發展大局，擴大澳門居民的生活版圖及經濟發展空間。
私樓價格疲弱，負資產問題湧現
根據財政局資料所示：2019年，澳門住宅平均成交價為109,068元/平方米，到2024年1月則跌至87,195元/平方米，較2019年下跌20%。
儘管本澳經濟持續復甦，但私樓價格仍然疲弱，也就是說2018-2019年以青年首置買樓的市民，他們的首期在今天已全數蒸發。現時樓價已踏入紅線，如樓價繼續下跌，小業主的銀行貸款便會資不抵債，到時銀行便會被迫召回貸款(俗稱Call Loan)。同時，持有商業物業及土地的短期銀行貸款，合約到期後銀行不再續約，從而導致銀行不良資產率增加，導致金融體系不穩定，更會引發出一系列澳門民生及社會問題。
過去三年，疫情消耗各企業與小業主不少現金流，多數需要向銀行貸款捱過疫情帶來的沖擊影響，即使2023年初，放開防疫措施後，澳門民生及中小企業經營有所好轉。但由於美國加息，拉高港澳地區利率，同時令還款壓力增加，小業主與企業的供款利息更急增近四成。
現時，港澳面臨『股市下跌』、『樓市低迷』、『銀行放貸轉趨審慎』三重壓力夾擊，資金流動性大幅收緊，令小業主及企業融資難上加難。
此外，澳門樓價持續向下，成交低迷。令銀行因應私樓物業市場及澳門經濟環境，重新作風險評估，部份企業與小業主近來被銀行追收貸款本金(俗稱Call Loan)，更令澳門資金流動性變得更差。
根據金管局數據顯示，澳門銀行的不良貸款率從2021年底的0.37%， 2024年1月份上升至3.82%，兩年間增加10倍，如果私樓市埸價格持續下跌，更驅動惡性循環，銀行不良資產率更加急升，令金融出現系統性風險，長遠不利投資環境及澳門繁榮穩定。
樓市成交持續萎縮，提振成交可改善經濟
與2018年10,585宗住宅成交相比，自取得印花稅生效後的第二年(即2019年)，其成交量只有7745宗，急跌27%。到2023年更大跌73%，成交量跌至2913宗。
根據統計局『就業調查』的資料所示，2023年第四季『不動產及工商服務業』的就業人口高達34,300人，佔澳門就業人口的9.2%。
除此之外，房地產更(與)拉動建築、裝修、物業、金融及室內設計等60多項上下游産業密切相關，同時，為澳門提供大量就業機會。但，目前房地產成交疏落，業界經營相當困難，舉步維艱。
此外，目前疲弱的成交亦令有資金鏈問題的企業與小業主難以出售物業套現，對內循環消費的資金帶來壓力。
建議政府主導，以房地產為改善民生經濟的切入點，激活樓市成交，盤活積壓的資金是最佳選擇，當樓市成交恢復活躍，有以下三點效益。
第一，企業和小業主能夠套現資金，銀行亦會因成交量增加，恢復市場信心，從而願意增加放貸，召回貸款(Call Loan)的風險會下降。市場現金流的增加，能帶動澳門經濟內循環消費及投資信心，從而達到改善民生經濟，和促進澳門房地產健康發展。
第二，房地產有『經濟的寒暑表』之稱，房地產是經濟增長佔比最重的行業之一，並強勁推動相關各行各業，房地產交投活躍，則百業興旺，促進經濟之餘，更能帶動就業。
第三，房地產所產生的稅收，是澳門的三大稅基之一。2018年全澳不動產交易總額約為900億，收取的印花稅及契費預計高達30億元，為澳門政府財政收入的重要來源之一。同時，政府亦可透過拍賣土地，增加庫房收入，從而增加不動產數量，每年能為政府提供穩定的房屋稅及地稅，屬政府的長期稅基，對政府財政收入起一定的作用。因此，提振房地產的交投量，不但有利民生經濟發展和就業，更可增加政府財政收入。
公共房屋政策完善，私樓具備放寬條件
隨著公共房屋政策逐步完善，公共福利房屋供應大幅增加，社屋、經屋供應已開始滿足需求，反映特區政府在照顧無能力置業的澳門居民，在住屋需求的問題上，已得到根本性的解決，是特區政府多年努力，深耕施政的政績。
過去十年特區政府收回過百幅閒置土地，手上有更多『籌碼』運用，可透過增加土地供應來調控樓市，澳門政府有充份條件，為私樓市場全面撤辣。
事實上，私樓佔全澳住宅比例超過七成，由於澳門沒有金融市場可供投資，因此，房地產置業成為澳門人傳統累積財富的主要方式之一。
建議特區政府在當前房地產市場疲弱的情況下，需要扶持私樓市場的平穩健康發展，以避免居民的資產過度貶值。
撤辣提振投資消費，重啟吸引人才投資移民
目前澳門樓市已不再存在炒賣風氣及樓市泡沫，有關調控措施現在已不適用，建議政府全面撤回『取得印花稅』、『額外印花稅』及『特別印花稅』三大辣稅，令私樓市場重回自由交易，讓房地產業能健康發展。
倘政府全面撤辣後，樓市出現過熱，有需要可以隨時恢復『加辣』調控，主動權完全在政府手上，在，該放時就放，該收時就收，靈活運用好政策工具箱，從而盤活房地產積壓資金流的政策，助力澳門民生經濟復甦，提振投資及消費信心。
澳門發展經濟繁榮，建造澳門為世界旅遊中心，其中離不開人才，全球各地均有吸引投資和引進人才的政策，如鄰埠香港亦重啟引進人才及投資居留政策，積極吸引世界各地的投資和人才進駐。
現在本澳寫字樓，商舖的物業嚴重空置，參考香港吸引投資，人才居留政策，本會建議：投資商舖、寫字樓及工廈物業，累計超過三千萬澳門元的人士，可獲永久居留權的政策。在涉及分享澳門福利待遇方面，政府和立法會可通過完善法律法規的配套政策調整，減少政府財政負擔。大力吸引境外資金及人才駐澳，可推動澳門經濟健康發展，為促進融入粵港澳大灣區發揮貢獻，為澳門經濟產業多元添磚加瓦。
澳門地產業總商會理事長葉建華：《從市場經濟的三大基石：保障私產、自由選擇、自由貿易、看辣招的存廢》
著名的華人經濟學家張五常教授對完整的私有產權列出三個條件:
一、獨自使用權(Right to exclusive use) 。
二、自由轉讓權(Right to transfer)。
三、享有收入權(Right to entitle income)。
特別印花稅下,業主首年內出售需繳納20% 稅,二年內則繳納10%稅。 業主未能自由轉讓物業, 是對上述私產第二個條件《自由轉讓權》的削弱了。 市民倘家中成員有危疾,或公司有財政困難需要套現物業去挽救公司及保障員工生計,需要額外繳約20%稅款,是雪上加霜。
1976年諾貝爾經濟學獎得主Milton Friedman,內地譯為米爾頓‧弗里德曼,一直高舉自由市場(Free market)的旗幟, 於1980年出版了《自由選擇》一書及在電視中推出十 集《Free to choose》。 該書及片集中,這位經濟學界巨人詳細講述了自由選擇的權利,如何能促進經濟繁榮及保障市民擁有自由選擇權利的重要性。 在現時取得非首個居住用途不動產的印花稅下,市民買第三套房需繳納10%額外稅。 是對市民自由選擇置業多少權利的削弱了。 我們有選擇宗教,學科,職業,儲蓄及投資的自由,是市場經濟能促進經濟繁榮的基石。 買第三套房收租養老,不願向政府伸手取福利,卻要額外付稅,也是對私有產權第三個條件「享有收入權」的削弱。
自由貿易,一帶一路,融入粵港澳大灣區我們天天講。 我們鼓勵澳門人北上大灣區工作,生活,置業,也歡迎內地旅客來澳旅遊消費。 區內人員互相流動,你中有我,我中有你是大勢所趨。 現時額外印花稅下,外地人買樓需多付10%稅。 外地人來澳投資開企業,有購置物業自住及作員工宿舍的需求,也會在澳門消費從而帶動經濟並增加澳人就業機會。 在自由貿易,大灣區共融區域合作的前提下,外地人置業額外付稅款顯得不合情,不合理。
香港、澳門一直奉行簡單低稅制原則,但是偏偏就在房地產偏離此原則,實行複雜高稅制。 所以,港府全面撤辣,讓房地產重回自由市場,澳門也應儘快全面撤銷上述的不合理稅種。
最後,在按揭成數方面,政府應該把按揭成數審批決定交還給銀行,作為一個經濟學者一脈相承,我一直高舉自由市場的旗幟，堅持一個信念:市場的事,市場解決!.
仲量聯行：澳門樓市撤辣有助帶動經濟
仲量聯行澳門總經理唐偉樂出席《地產興衰對澳門社會及經濟的影響》座談會時指出：「辣招已失去冷卻樓市的作用，二手市場方面，新措施令中小型住宅的業主大幅減價10%至20%的個案屢見不鮮，發展商亦需降價30％至40％，但銷情未見熱烈，反映潛在買家對樓市已失去信心，憂慮樓價會進一步下滑。現時樓價已較2019年底高峰期低20％，若樓價持續下跌，將影響整體經濟發展。」
他補充：「目前澳門的經濟環境仍面對不少挑戰，加上利息高企，整體消費及經濟疲弱，以及龐大的公共房屋供應，撤銷辣招只會有助樓價軟著陸，政府無須擔心價錢會因為辣招撤銷而上升。政府亦應該同時考慮有限度開放投資移民，特別是大灣區以內在澳門有工作以及生意的人士，為澳門帶來長遠的效益。」
他預期，政府撤辣後，將有助帶動住宅交投回升至合理及健康的水平，有助經濟回穩。
仲量聯行澳門總經理唐偉樂：《助澳門房地產軟著陸，加快澳門融入大灣區》
對以往政府的做法作出肯定，當樓市出現過熱情況的時候以政策調控，情況就好像一個人生了病發燒一樣，以往政府就充當醫生的角色，開一些退燒藥給病人，做法合理。
唯病人早已退燒，但醫生還沒有停藥，另外在疫情期間，我們的這個病人還得了低溫症，加上退燒藥的藥效，導致病人病得更加嚴重，雖然兩個月前政府將藥量減低，但我們可以肯定病人嘅身體仍然沒有任何改善。在我意見，撤銷辣椒指示把退燒藥拿走，有機會減低現在得了重病病人的身體負荷，不過病人距離回復健康仍然有一大段距離。
同一時間，我認為現在澳門房地產面對嘅問題是不會不藥而癒的。即使撤辣，低溫症依然會存在，因為經濟基本面仍然充滿挑戰，利息依然高企，營商環境依然具備不少困難，身邊很多朋友跟我分享在澳門感覺活在平行時空，一方面政府不斷公佈很多消息以及資訊，說澳門的經濟欣欣向榮，另一方面大部分經營生意的友感覺到生意大不如前，在各項成本沒減反增嘅情況之下，感覺到有很大的壓力，根本沒有任何投資的意欲。 而且政府的公共房屋供應十分充裕，短中線我不會遇視本地會有投資需求。
如果政府繼續希望充當醫生嘅角色，我認為現在有需要想辦法幫助澳門房地產保溫，參考內地及香港都已經全面撤辣，若果我們現在再不想方法保持澳門地產應有的基本吸引力，本地的資金好有機會會外流，令本身已經有低溫症嘅病人更加快失去溫度，到時候華陀也可能沒有機會將情況改變。
好多人認為撤辣可以刺激樓市氣氛，成交上升，價錢回穩甚至重回升軌，我是不完全認同這個看法的。成交量或會因為鬆綁而有所調整， 但影響價格走勢的因素絕不只有政策一個。 在很多不同的經濟因素沒有改變的情況下，鬆綁及撤辣，只會幫助澳門的樓價軟著陸，慢慢止住而家高速下跌嘅趨勢。
另外除了幫助澳門的房地產軟著陸之外，我亦都希望藉住今日的座談會探討點樣可以幫助澳門加快融入大灣區。
在過去認識很多身邊的朋友同埋客戶呢都有在內地買屋，不過相對內地人到澳門的情況明顯很少。 政府在有調控以及取消投資移民的政策之後，在澳門買物業的基本上全部都係澳門人，相關的政策我認為仍然有需要調整，特別係針對灣區裏面在澳門有投資或者有身份嘅的人士，現在我認為是一個很合適的時機適度開放投資移民，，鼓勵這類型專才來澳門定居，令他們可以更加專心幫助特區政府發展，為澳門出一分力。
澳門第一太平戴維斯董事總經理廖沛霖：《 澳門房地產市場的興衰對民生的影響》
房地產的興衰對民生有密切的關係，房地產的走向除了關係到市民的財富及資產之外，對於社會上各項民生消費、企業經營，以致銀行界、法律界及建築業界等龍頭行業都具有重大的影響。
房地產是澳門經濟的重要支柱之一，不僅為政府稅收和就業做出了巨大貢獻， 也是大多數市民及商界的主要資產。 據統計， 澳門現有住宅物業約24萬套， 總價值超過14,000億澳門幣， 連同超過4萬個商用物業合共價值超過20,000億澳門幣， 這個龐大的數字， 每上升或下跌10%， 所提升或蒸發的經濟價值是按千億計，相等於特區政府數年的財政盈餘，因此可見房地產的興衰在澳門經濟價值上的重要性。
在公共財政方面， 房地產除了因買賣而直接產生的各項稅收之外， 還包括由地產行業帶動上下遊各行業包括建築、室內設計及裝修、傢俱零售以至中介、估價公司及法律等企業所產生的營業稅、個人職業稅等， 為政府帶來龐大稅收，政府多年以來不斷推動產業多元化， 而且經歷了一系列博彩行業的變革之後， 現時應更警惕不應只專注在單一產業上， 而是更應該發展多元化的經濟， 而地產行業正正能起到牽頭作用， 帶動整個產業鏈各行各業長遠穩定發展。
澳門大部分市民主要保本抗通脹及作長線投資的工具都會傾向選擇購買房產，高達73%的澳門市民居住在自置住房中，因此這意味著有大部分澳門市民的財產及多年積蓄， 都與房地產的價值和房地產市場的波動息息相關。
因此綜上所述，房地產的興衰不僅關乎行業從業者的生計， 更同時影響澳門市民的財富效應， 關係到社會經濟的健康發展和廣大市民的退休保障。
然而，近年來澳門樓市的走勢令人擔憂。 以住宅市場為例， 在過去5年期間， 平均價格下跌了近17%。 尤其是早年受惠於首置政策，有不少樓盤或小面積單位，曾升超過20%-30%，現在已倒跌穿買入水平，幅度甚至超過30%至40%，已跌穿銀行貸款金額， 成為負資產一族。
對早年以較低價格購房的業主來說， 雖然價格下跌， 但實際上仍高於購入成本， 但即使如此， 資產價值大幅縮水無疑會影響他們的消費意慾和對利用房地產作為長線投資的信心。許多人會認為房地產僅僅是一小部分人的遊戲， 房產的升跌僅僅對已經成為業主人士有影響， 但實際上社會的資金是不斷流動的，而市民的財富及資產價值的高低會十分影響自己的消費意慾和模式， 在房地產及整體經濟市道興旺的時候， 不單止是餐飲、零售等各行各業的生意， 都能受惠於市民消費，享受經濟增長的成果，同時也創造更多的就業和薪金增長所帶來的額外的消費力又重新流入社會， 形成了一系列正向的財富效應和經濟循環。
但在歷經了近5年連續的跌市之後，這5年間支付給銀行的本金、利息和各種稅費， 都成為了沉沒成本。 在資產大幅貶值的情況下， 身家縮水而百物消費又比以前更貴， 薪酬收入沒有明顯提升的情況， 市民的消費信心和能力都會大幅受到影響。近期可以在新聞上看到愈來愈多有關民生舖位經營困難和開始倒閉的消息。
這種負面的循環效應，已經曼延至其他各行各業， 影響眾多商戶及員工，成為社會經濟穩定的重大隱患。 這也是為什麼近年來中國內地和香港等地， 都全面取消調控樓市的辣招， 以扭轉房地產下行對民生和整體經濟的衝擊。這些舉措的目的， 絕不是為了幫助地產從業者， 而是因為意識到地產下行， 所牽連到背後一系列的民生消費和社會性問題。
除了民生消費之外， 中小企業是澳門經濟的重要組成部分， 而房地產市場的低迷實際上也對他們的生存及發展造成了嚴重影響。面對資金不足的時候， 大多數中小企業都會透過抵押自有或家人的物業來獲得銀行貸款。 在過去房價正常發展的年代， 物業價值的溢價為企業提供了便利的融資渠道， 助力他們資金周轉、擴張業務、開設分店， 這些經濟活動不僅對企業本身有利， 還為社會創造了大量就業， 支援遊客來澳消費， 為經濟做出了積極且重大的貢獻。
在樓市持續下行，以致影響消費意慾及導致消費模式改變的背景下，只會有更多居民因為財富下跌而傾向到內地消費，消費力外流引致不少民生商舖陷入了經營困境， 倒閉歇業的消息屢見不鮮。另一方面，商舖業主普遍面臨物業資不抵債的窘境，甚至有不少的業界開始拖欠供款。雖然銀行暫時沒有採取嚴厲的清收措施， 讓不少業主繼續得以苦苦支撐， 但想透過物業再融資去支撐經營已不可能。 在資金鏈斷裂和市道低迷的雙重夾擊下， 即使一些有社會責任的商戶， 也難以長期靠自有資金來維持營運， 最終走向關門大吉的下場， 而這個影響的不單止是企業自身， 還有一眾員工和其背後的家庭都將會大受影響。
事實上，銀行業界在近期也開始遇到困難。拖欠比率自2022年底約0.8%升至2023年12月底3.1%，升幅近4倍，而且還息不還本計劃或將於2024年底結束，或會有更多拖欠個案出現，導致銀行信貸審批的態度更趨謹慎，尤其是涉及地產業務的貸款。再加上信貸報告的透明化，使房產按揭更難通過審批。對於大眾市民而言，無法向銀行借貸或許只是影響到一個購買低價物業(執平貨)的機會，但對於一些信貸額度緊張的人士來說，失去融資渠道會造成資金斷鏈，近期可以看到愈來愈多招標或拍賣物業的廣告，這些出售的物業不單是一個或兩個，而是一整個樓層，甚至是一整幢物業。當銀行業界看到更多拋售的個案出現，對於抵押物業的價值或許會再度下調，審批額度的態度也可能會更趨審慎，更多的貸款將會不獲續期。事情發展到這步的話，惡性循環就已經難以控制，無論是市民或是各行各業都會遭受嚴重影響，屆時想救市和恢復市民信心便不是單單撤辣可以挽救。
因此，社會各界必須高度重視當前房地產市場所面臨的困境，未雨綢繆，及早採取有針對性的綜合措施，力求化解風險於未然。
參考內地近年的經歷，自2022年爆發內地發展商資金危機以來，不論是發展商自身，以致於國內市民對於房地產市場的信心都不斷下跌，至近年成交量幾乎跌至谷底。現時不少城市雖然爭取放寛限購、限售、限貸，甚至不斷減息，但市場仍然繼續在低谷徘徊，從數據上可以看到，儘管2023年大灣區各城市出台了一系列救市措施，但二手住宅均價仍然比2019年平均下跌10%-20%不等，可見救市及救民生的難度或遠超想像。
而香港也有同樣情況，在上一次撤消部分樓市調控措施之後，整體成效不彰，市道繼續蕭條，因此香港政府在最新的財政預算案發佈上宣佈全面撤辣，這個動作同樣反映出香港政府也預示到假若此刻不果斷地全面撤辣，將會嚴重影響經濟及民生。
反觀澳門，如果澳門仍然觀望，等到危機全面爆發時再去挽救，付出的經濟和社會代價必然要高出許多。房地產業作為澳門經濟社會發展的基石，事關廣大市民切身利益，更關乎澳門未來的永續發展。 目前產業面臨諸多困難和挑戰，影響也滲透了社會各階層的民生，希望特區政府高瞻遠矚，社會各界群策群力，在”穩定大局、利民生、促發展”的基本方略指引下，透過調整政策推動澳門房地產業重回健康發展的軌道，為全面建造宜居宜業宜遊的幸福家園奠定更為堅實的基礎。
澳門地產業經紀協會會長王世發：《全面撤銷所有調控措施，放寬投資移民》
- 地產業界經營困難，從業員收入難以為繼
根據統計局資料所示，2023年第四季不動產及工商服務業佔全澳就業人口的9.2%，其比例僅次於旅遊博彩、餐飲、零售業之後的第四大產業，為澳門提供超過三萬個就業職位，是澳門經濟的中流砥柱。正如鍾小健會長所言，『房地產是經濟的寒暑表』，經濟的好壞亦直接影響著房地產業的經營環境，鑒於步入加息週期、三年疫情及周邊地區經濟變化等一系列因素，都令澳門的投資及消費信心進一步減弱。綜合以上種種原因，現時房地產業陷入近40年以來從未試過的寒冬。
疫情前對比，去年全澳住宅成交量均下跌超過七成，意味著相關企業的收入亦減少了七成，而房地產的從業員收入亦與業績捆綁，他們的收入亦會大幅減少。在坐的朋友們試想想，如果你的月收入打個三折，對你的生活會有多大衝擊？供樓開支怎麼應付？孩子讀書補習的費用怎辦？家中要供養的父母怎好？
補充一個數據，根據統計局的資料所示，2023年末澳門收入中位數約為20,000元，而我們房地產業的收入中位數只有11,000元，是澳門眾多產業裡，收入中位數排行最低的幾個產業之一。
這就是我們地產業界過去三年所面對的困境，一個比任何行業都要困難的環境。
- 撤辣不是救市，而是救人
坊間有人認為撤辣是救市，在我看來是救人。早在2022年中的工商業座談會上，我已表示如政府不撤辣，將來賣地可能會出現流標的情況，結果一語成讖，去年的土地出現了流標，這個情況或多或少加辣了近期資產價格下跌，現時澳門已經有負資產的情況出現，情況已不容樂觀。
負資產如果情況嚴重下去，銀行就會被迫進行召回貸款，當有此類個案一出，各家銀行會爭相召回貸款，造成踐踏效應，屆時那怕是經營情況較好的企業亦會出現資金困難，被迫縮減規模及人手，製造一批又一批失業者，而失業人士無法供款的情況下，又會引來新一批的斷供潮，進一步推跌樓市，造成惡成螺旋上升。最終買單的，不單是二十萬持有私樓的業主，或者是企業老闆，而是全澳市民一同買單。所以，通過撤辣來穩定資產價格，其意義上不是救市，而是救人。
- 香港撤辣後，澳門跟撤是防禦性手段
香港政府在2月底的財政預算案中宣佈全面撤辣，並暫停壓力測試，即政府再不干涉銀行的貸款審議流程，交回市場自行決定。如澳門不作跟隨，勢必進一步動搖我們的經濟。
現時澳門不動產的平均租金回報率僅為1.5%，而香港的平租金回報率均為3%，是澳門的一倍之多，在撤辣後在香港置買不動產便再無需任何額外印花稅，無論是購買成本或是租金回報，香港都比澳門要優勝，未來不單是國內外資金，甚至連澳門資金都會引向香港，對本已疲弱的澳門房地產市場無疑是雪上加霜。
其原理就像聯繫匯率一樣，美國利率上升，港澳地區必須跟進，否則資金就會流出，換在房地產角度上亦同理，香港撤辣，澳門亦需跟進。
結語：有『南水北調』，亦應有『北水南下』
近年政府強調港澳融入大灣區，鼓勵港澳人士北上投資及置業，在經濟上互相融合、互補長短，確能更有效推動彼此的經濟發展。因此，在鼓勵澳門北上創業、投資、消費，讓『南水北調』時，澳門亦應開放相對應的政策，讓『北水南下』，這樣才能令粵港澳成為一個你中有我，我中有你的『大灣區』。
在最後，本人懇請特區政府，考慮以上種種因素，全面撤銷所有調控措施；不再設按揭比率及壓力測試指引，交回銀行業界自行決定貸款比率；以及放寬投資移民。
利嘉閣(澳門)地產代理有限公司董事總經理廖梓嘉：《地產興衰對社會及經濟的影響》
前言
在澳門回歸祖國前，澳門樓市一直是剛性需求主導市場，當時賭權未開放，社會動盪、經濟發展緩慢，投資者甚少，但1999年全年的住宅成交宗數仍錄得9857宗。反觀在剛過去的2023年，成交宗數大幅萎縮至連當年都不及，全年只錄得不足3000宗成交。
這種不尋常的低迷現象，已為澳門樓市敲響了警號。如果情況持續，不但樓市會全面崩潰，衍生的骨牌效應，更可能帶來系統性的金融風險。
另外，樓市與經濟環環相扣，而相關的行業亦眾多，樓市不穩，無可避免會拖慢經濟復甦步伐。最終不但業主及置業人士受害，普羅大眾亦會受到影響。
所以，澳門政府應該及早正視問題，全線剔除已經不合時宜的樓市調控措施。
消費信心低落 企業經營難上加難 撤辣刻不容緩
雖然新冠疫情過去，2023年澳門的復甦勢頭強勁，全年賭收達1831億澳門元；但這些欣欣向榮的景象，卻只限於熱門旅遊區，受惠的也只是和博彩、旅遊相關的行業，澳門民生區的經濟復甦步伐顯然未能跟得上。
目前，澳門居民消費意欲不高，不少企業，尤其是中小企，經營仍然面對十分大的困難。
消費市場低迷的其中一個最重要原因，就是樓價持續滑落，「資產蒸發」帶來了「負財富效應」[註1]，不論業主或沒有物業的人，消費信心都十分薄弱，「緊縮開支，減少消費」成了澳門居民的普遍心態，零售市道因此轉趨疲弱。
消費市場疲弱，息口高企，企業融資成本大增，加上最低工資的實施，令企業百上加斤，很多零售商戶都選擇撤出市場，甚至是結業。
[註1] 「負財富效應」是指由於金融資產價格下跌，導致金融資產持有人財富的減少，進而抑制消費增長，影響短期邊際消費傾向（MPC），抑制經濟增長的效應。
現在，大家經過渡船街、高士德、筷子基、黑沙環等民生地段，就會發現處處都是空置舖位。
此外，「澳車北上」將消費力帶離澳門，進一步打擊民生區的商戶，令經濟復甦變得更漫長。
顯而易見，樓價持續下跌，對消費市場有很大的負面影響，撤銷樓市調控措施，穩住樓價，是刻不容緩的事。
樓市今時不同往日 辣招只是在傷口上灑鹽
所謂今時不同往日，政府當年不斷推出各項樓市辣招，原意是在經濟蓬勃時期，為樓市降溫。以2011年推出特別印花稅為例，當年的賭收達到2,679億元，而全年住宅成交15,469宗、平均實用呎價是4,183元。
在2012年推出額外印花稅時，賭收更加升至3,041億元，全年住宅成交亦有15,310宗、平均實用呎價更上升超過三成，達到5,578元。
不過，一場世紀疫症之後，情況已經完全不同！2023年賭收雖然回復至1,831億元，但全年的住宅成交量只有2,913宗，比新冠疫情爆發初期的兩年更差；而對比2018年更加是下跌了72%。
平均呎價方面，亦由2018年高峰時的10334元，下跌至今年2月上半月的7942元，跌幅達23%！
事實上，現時樓市低迷，樓價不穩，不但會帶來「負財富效應」；連帶各項地產相關的行業，如建築、銀行、律師、裝修、物流、地產中介。以至零售、物業管理等等，都會大受影響，進一步壓抑本地消費，做成惡性循環。
隨着疫情後的經濟環境改變，利息高企，目前政府急需要關注的，已不是樓價急升帶來的民生問題，反而是要擔心樓價持續下跌，所出現的信心崩潰，以及負資產急增的問題。
借鏡香港，當地樓價在1997年至2003年間不斷下跌，至2003年負資產達10.6萬宗，斷供情況傷及當時的銀行體系。所以，今年香港亦以此為鑑，大刀闊斧地全面撤銷各項辣招。
各類公共房屋到位 撤辣已具備條件
可能有人會認為，全面撤辣會重新帶起樓市炒風，令樓價飆升，但這種論調，明顯不符合目前的現實環境，現實是政府絕對有條件撤辣。
澳門政府在2010年開始，逐步推出各項樓市辣招，當時澳門仍未完成大規模興建公共房屋，樓價因供求失衡而急升。
但在未來五年，政府可供應 10,669 個經屋、5,678 個社屋、1,518 個長者公寓，總數達 17,865 個，加上4,000 個橫琴澳門新街坊單位，公共房屋的總體供應量，已完全可以為樓市帶來調節作用，讓一些無力購買私人物業的市民安居樂業。
從另一方面看，撤辣亦可以增加物業成交，釋放市場的購買力，同時增加庫房的稅收。根據政府的數字，2013年政府在資產轉移印花稅收入高達24億元，但去年則只有6.22億元。
如果成交宗數回升，就能帶來更多收入，為社會福利和經濟發展作出貢獻，又何樂而不為？
按揭成數及借貸機制 宜交回市場決定
正如上述提到，現時樓市信心不足，並吾係購買力不足。至2023年底，澳門本地居民存款有7,062億元，但隨着樓市及消費疲弱，信貸亦大幅萎縮。就算有人想趁低入市，嚴苛的壓力測試亦令很多置業者打退堂鼓。
現在 政府的公營房屋及新街坊可以做九成按揭，但將私人物業的按揭成數限於七成，不禁令人有政府與私人市場競爭的感覺。
綜合專家的分析，普遍都認為目前息口已見頂，下半年更有機會回落，壓力測試已失去必要性，所以，政府應該取消壓力測試，並將按揭成數及借貸機制，都交回銀行決定。
澳門發展優質定位 宜完善移民政策
至於樓市未來的走向，除了看經濟復甦的步伐，亦要視乎融合粵港澳大灣區發展的步伐，融合愈快，愈能夠產生協同效應。
澳門在大灣區的發展定位，應是一個優質宜居的生活城市，需要吸引更多的人才、優質、富裕的人來澳發展和投資，就好似歐洲的蒙地卡羅一樣。
一個地方要發展得更好，除了發達的經濟，還要有足夠的人口。現時澳門人口只有67萬人，人才數量未能滿足澳門未來的發展。吸納更多人才是未來發展的關鍵。
所以，政府應該研究放寬投資移民條件，吸納更多人才、錢財，讓澳門人口盡快增至100萬人的水平，配合未來澳門發展需求。
政府亦可以考慮，讓外來的高等院校的畢業生可以留澳工作，並恢復非住宅的投資居留，吸引優質人才移民來澳。
當政府能有效地吸納人才來澳發展，自然亦會帶動住屋需求，為樓市注入新動力。
結語
最後，我想再重申一點，就是撤辣並不等於政府向置業者提供任何優惠，也不是刻意的托市，其實只是讓樓市重回正常的軌道，透過市場供求來自然調節。所以，愈早撤辣，愈能促進澳門經濟全面地復甦，對澳門所有人都有利。
世界不動產聯盟中國澳門分會主席謝鎮宇：《提振房地產市場，防範系統性金融風險》
近年來，澳門房地產市場面臨寒冬、拍地流標、樓價連年呈跌勢，引起業界和社會廣泛關注。在此背景下，我們更應重視房地產市場穩定與防範系統性金融風險的議題，並對此進行討論。
第一，提振房地產市場能夠有效平抑市場波動，有利於促進本澳銀行體系穩健發展，維護金融穩定。房地產市場的持續連年下跌，會導致居民和企業資產價值下降、負債風險上升，影響金融機構的資產負債表，甚至構成系統性金融風險，進而影響整個經濟體系穩定運行。
一方面，本澳銀行業不良貸款比率大幅上升。據澳門金管局數據，2024年1月，本澳銀行業營運結果按年下降48.8%，居民不良貸款按年上升164.5%。另一方面，澳門逾期三個月以上的貸款拖欠比率，不論是住宅貸款按揭以及商用物業按揭，亦都一直攀升。綜合計算，物業按揭貸款的總拖欠比率按年整體飆升超過 1.3 倍。
近年來，在美聯儲持續加息，高息環境持續下，本澳房地產業卻始終處在低位，居民和企業所持物業持續貶值，而供款和各項經營成本卻不降反升，加之市場上現金流大幅減少，市民和企業還款能力疲弱，逐漸反映在銀行體系上。因此，我們需要通過各項政策與措施來維持房地產市場的穩定，促使房價止跌回穩，提高市場的信心與可預測性，充分防範系統性金融風險。
第二，提振房地產市場，有利於刺激社會消費與投資，利於整體經濟復甦與蓬勃發展。澳門約有22-23萬個業主，房地產市場的波動不但影響業主本身，更影響其所在家庭。數據顯示，澳門居民存款率上升，私人貸款連月下跌，2024年1月，居民存款較上月增加1.5%，本地私人部門貸款總額按月下跌0.5%，這充分反映社會不論在日常消費，還是在投資、入市意欲方面更趨向保守。在資產大幅貶值和蒸發後，業主的供樓是否面臨斷供風險，家庭敢不敢於消費，這些都是很大的隱憂。如果斷供的人越來越多，那麼房地產和經濟發展的形勢將更加嚴峻。
房地產市場與金融體系環環相扣，樓市市道低迷，將進一步削弱本已疲弱的本地消費市場，消費流失可能會衝擊企業資金鏈以及社區就業職位，形成惡性循環拖慢經濟復甦。目前不論是國內還是香港，在地產業均在“撤辣”，我們建議澳門政府也積極更新政策，以各種措施來舒緩市民、中小企業的還款壓力，活躍房地產交易，令市民與企業能夠透過套現物業幫助其資金周轉和舒緩還款壓力，降低銀行業不良貸款比率，增加市場現金流，刺激消費。
第三，如果樓價繼續大幅下跌，將觸發集體“負資產”和“斷供潮”，其後果不堪設想。其一，如果物業現時樓價比按揭貸款額低，業主將成為負資產人士。假若業主最終無能力償還，欠銀行的貸款額將成為壞帳，且大半生努力將付之東流。
其二，隨著樓價急劇下跌，極易引起小業主的斷供潮。經濟學家研究指出，當房屋貸款餘額高於房屋的價值時，借款者可經由違約以減少損失。對於澳門小業主而言，失業、減薪、資金周轉等都成為影響其償還貸款的能力，而若房屋市價低於房貸餘額，且仍持續走低，不論是小業主主動違約以止損，還是因無償還能力而被動斷供，無疑會產生斷供潮，將會大大影響澳門整體的金融安全。房地產市場作為金融體系的重要組成部分，其健康發展直接關乎金融體系的穩定。本澳樓價跌到已經幾乎是很難拉抬的情況下，為了保證特區政府的經濟發展和金融安全，政府和業界一定要共同合力阻止樓價進一步下跌。
第四，澳門經濟適度多元發展，少不了人才和錢財，二者缺一不可，相輔相成。在全球經濟疫後低迷期，特區政府應視提振經濟和吸引投資這兩項為重要戰略，抓緊時機大力推進。國內一線大城市和香港均積極採用入戶政策，吸引了眾多外來投資和高端人才，雙管齊下，立竿見影。澳門作為“一國兩制”的成功實踐地區，特區政府更應該用開放性思維，學習香港大規模吸引人才和投資移民政策，重開澳門回歸初期的吸引不動產投資移民政策，只要政府規定的投資標的物不影響到廣大市民居住的住宅物業，而是允許投資商業房地產（如商鋪、辦公樓、工廠商廈等），不造成住宅價格攀升，這就能促進澳門經濟快速全面複甦，也充分顧及民生福祉，進一步激發澳門經濟發展、大力參與構建國家新發展格局、推動粵港澳大灣區建設！
希望政府能夠積極回應社會和業界需求，抓緊打開澳門的門戶，吸引人才和錢財的投入，創造澳門再一次經濟全面復蘇繁榮的機會，準確貫徹落實中央指示精神，充分凝聚社會共識，形成推動澳門高質量發展的強大合力，讓澳門對全世界綻放出獨特、自信的魅力，以優異成績迎接澳門回歸祖國25週年，為中華民族偉大復興事業增添光彩！
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