{"id":49111,"date":"2025-03-21T19:48:02","date_gmt":"2025-03-21T11:48:02","guid":{"rendered":"http:\/\/www.hqxwtoutiao.com\/?p=49111"},"modified":"2025-03-21T19:48:06","modified_gmt":"2025-03-21T11:48:06","slug":"interpelacao-escritatransparencia-e-responsabilidade-na-renovacao-e-reabilitacao-urbana-em-macau","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/www.hqxwtoutiao.com\/?p=49111","title":{"rendered":"INTERPELA\u00c7\u00c3O ESCRITA\u201cTranspar\u00eancia e Responsabilidade na renova\u00e7\u00e3o e reabilita\u00e7\u00e3o urbana em Macau\u201d"},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

A quest\u00e3o da renova\u00e7\u00e3o e reabilita\u00e7\u00e3o urbana na RAEM deveria ser considerada como uma prioridade absoluta pelo Governo da Regi\u00e3o Administrativa Especial de Macau e que fosse imperativo que fossem tomadas medidas urgentes para proceder \u00e0 renova\u00e7\u00e3o dos edif\u00edcios antigos, especialmente aqueles situados na zona norte da cidade. Estes edif\u00edcios, muitos dos quais se encontram em estado de degrada\u00e7\u00e3o severa, apresentam um elevado risco para a sa\u00fade p\u00fablica, com espa\u00e7os comuns e privados extramente sujos, insalubres e inseguros para os seus residentes, que incluem um grande n\u00famero de idosos e crian\u00e7as de tenra idade. A lentid\u00e3o e a falta de transpar\u00eancia neste processo de renova\u00e7\u00e3o e reabilita\u00e7\u00e3o urbana t\u00eam gerado um sentimento crescente de insatisfa\u00e7\u00e3o entre a popula\u00e7\u00e3o, que se v\u00ea for\u00e7ada a viver em condi\u00e7\u00f5es bastante prec\u00e1rias.<\/p>\n\n\n\n

Por outro lado, e regularmente e durante muitos anos, o nosso Gabinete de Atendimento aos Cidad\u00e3os tem recebido um n\u00famero consider\u00e1vel de pedidos de apoio por parte de residentes que expressam preocupa\u00e7\u00f5es sobre os elevados montantes das verbas angariadas para a repara\u00e7\u00e3o e renova\u00e7\u00e3o de edif\u00edcios no territ\u00f3rio. Para al\u00e9m desses valores serem muito elevados que \u00e9 imposto subsequentemente a cada fra\u00e7\u00e3o de habita\u00e7\u00e3o, eles n\u00e3o incluem a repara\u00e7\u00e3o das instala\u00e7\u00f5es interiores, cujos custos est\u00e3o, lamentavelmente, fora do alcance do cidad\u00e3o comum. A opacidade em rela\u00e7\u00e3o aos detalhes dos custos envolvidos nos projectos, que nunca foram divulgados, levanta s\u00e9rias d\u00favidas sobre a razoabilidade e o destino das verbas angariadas. Al\u00e9m disso, em certos casos, as companhias gestoras de propriedades, exigem que as despesas adicionais incorridas com empresas de consultoria, sejam partilhadas pelos propriet\u00e1rios minorit\u00e1rios, o que \u00e9 absolutamente inaceit\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n

Muitos propriet\u00e1rios t\u00eam questionado o ajustamento do r\u00e1cio de reparti\u00e7\u00e3o das despesas, mas algumas companhias t\u00eam-se recusado a abordar a quest\u00e3o, argumentando que j\u00e1 foi tratada no passado.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 frustrante constatar que a comiss\u00e3o de gest\u00e3o das propriedades n\u00e3o considerou os pontos de vista dos propriet\u00e1rios minorit\u00e1rios ao apresentar as propostas de manuten\u00e7\u00e3o e que existem problemas graves com o mecanismo de tomada de decis\u00e3o.
Adicionalmente, de acordo com as disposi\u00e7\u00f5es relevantes da Lei de Macau n.\u00ba 14\/2017, \u201cRegime Jur\u00eddico da Administra\u00e7\u00e3o das Partes Comuns do Condom\u00ednio\u201d, e da Lei n.\u00ba 14\/2021, \u201cRegime Jur\u00eddico da Constru\u00e7\u00e3o Urbana\u201d, observam-se algumas ambiguidades na classifica\u00e7\u00e3o das obras de um pr\u00e9dio de habita\u00e7\u00e3o plana e na sua autoridade fiscalizadora. Esta falta de clareza gera confus\u00e3o e injusti\u00e7a na resolu\u00e7\u00e3o dos problemas enfrentados pelos propriet\u00e1rios minorit\u00e1rios e na autoridade de gest\u00e3o na execu\u00e7\u00e3o das obras.<\/p>\n\n\n\n

Existem dois quadros jur\u00eddicos distintos para a classifica\u00e7\u00e3o das obras e da entidade reguladora dos edif\u00edcios de apartamentos. Segundo o artigo 14.\u00ba da Lei n.\u00ba 14\/2017, \u201cRegime Jur\u00eddico da Administra\u00e7\u00e3o das Partes Comuns do Condom\u00ednio\u201d, entendem-se por \u201cobras de inova\u00e7\u00e3o\u201d tr\u00eas tipos de interven\u00e7\u00f5es: obras realizadas na parte comum de um pr\u00e9dio urbano que sejam vis\u00edveis do exterior; obras que impliquem altera\u00e7\u00f5es nas colunas, pilares, paredes principais e outras partes estruturais do edif\u00edcio; e obras destinadas a alterar a utiliza\u00e7\u00e3o das partes comuns. Por outro lado, a Lei n.\u00ba 14\/2021, relativa ao Regime Jur\u00eddico da Constru\u00e7\u00e3o Urbana, define \u201cobras de altera\u00e7\u00e3o\u201d como interven\u00e7\u00f5es que realizam altera\u00e7\u00f5es parciais sem aumentar a \u00e1rea \u00fatil ou a altura do edif\u00edcio, excluindo modifica\u00e7\u00f5es maiores ou completas da estrutura.<\/p>\n\n\n\n

Contudo, a defini\u00e7\u00e3o de \u201cobras de inova\u00e7\u00e3o\u201d n\u00e3o est\u00e1 totalmente alinhada entre estes dois enquadramentos legais, e a autoridade reguladora n\u00e3o est\u00e1 claramente definida entre os Servi\u00e7os de Habita\u00e7\u00e3o e os Servi\u00e7os de Solos e Constru\u00e7\u00e3o Urbana. Isso significa que, em situa\u00e7\u00f5es que exigem a renova\u00e7\u00e3o de paredes exteriores ou a instala\u00e7\u00e3o de novos tubos de drenagem de ar condicionado, n\u00e3o est\u00e1 claro se tais interven\u00e7\u00f5es s\u00e3o classificadas como \u201cobras de inova\u00e7\u00e3o\u201d, \u201cobras de altera\u00e7\u00e3o\u201d ou \u201cobras de repara\u00e7\u00e3o\u201d. Segundo a Lei n.\u00ba 14\/2017, \u201cobras de inova\u00e7\u00e3o\u201d requerem o consentimento de dois ter\u00e7os dos propriet\u00e1rios, enquanto \u201cobras de repara\u00e7\u00e3o\u201d apenas requerem 15%.<\/p>\n\n\n\n

Na pr\u00e1tica, o Instituto de Habita\u00e7\u00e3o deixou a defini\u00e7\u00e3o dessas obras para a Direc\u00e7\u00e3o dos Servi\u00e7os de Solos e Constru\u00e7\u00e3o Urbana, e o \u00e2mbito das \u201cobras de inova\u00e7\u00e3o\u201d n\u00e3o est\u00e1 claramente definido no quadro jur\u00eddico da Direc\u00e7\u00e3o dos Servi\u00e7os de Solos e Constru\u00e7\u00e3o Urbana.<\/p>\n\n\n\n

Esta ambiguidade regulamentar tem deixado os propriet\u00e1rios minorit\u00e1rios sem saber como proceder. Especialmente em casos que envolvem a angaria\u00e7\u00e3o de fundos de elevado valor, as entidades gestoras podem, de facto, realizar \u201cobras de inova\u00e7\u00e3o\u201d sob a classifica\u00e7\u00e3o de \u201cobras de manuten\u00e7\u00e3o\u201d, contornando assim o requisito de consentimento de dois ter\u00e7os dos propriet\u00e1rios. Quando os propriet\u00e1rios pedem a interven\u00e7\u00e3o do Instituto de Habita\u00e7\u00e3o, s\u00e3o aconselhados a resolver o lit\u00edgio contratando um advogado e recorrendo ao tribunal, o que n\u00e3o s\u00f3 aumenta os encargos financeiros como tamb\u00e9m permite que a entidade gestora abuse da sua \u201cposi\u00e7\u00e3o leonina\u201d na falta de regulamentos claros, exacerbando ainda mais a injusti\u00e7a da situa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Assim, \u00e9 responsabilidade do Governo definir claramente os crit\u00e9rios que distinguem \u201cobras de inova\u00e7\u00e3o\u201d e \u201cobras de altera\u00e7\u00e3o\u201d, bem como clarificar a autoridade de supervis\u00e3o dos servi\u00e7os envolvidos. Isso \u00e9 fundamental para evitar que os propriet\u00e1rios minorit\u00e1rios sejam for\u00e7ados a suportar custos elevados devido \u00e0 falta de orienta\u00e7\u00f5es claras e, ao mesmo tempo, impedir que as autoridades de gest\u00e3o ajam de forma arbitr\u00e1ria na classifica\u00e7\u00e3o das obras. Apenas com um quadro jur\u00eddico claro e uma autoridade de controlo bem definida poder\u00e3o os direitos e interesses leg\u00edtimos dos pequenos propriet\u00e1rios ser protegidos, promovendo a equidade e a transpar\u00eancia na gest\u00e3o dos edif\u00edcios de apartamentos.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m da necessidade de diferenciar claramente as defini\u00e7\u00f5es de \u201cobras de inova\u00e7\u00e3o\u201d e \u201cobras de altera\u00e7\u00e3o\u201d, o Governo deve estabelecer um limite m\u00e1ximo para o montante do capital a mobilizar para obras de manuten\u00e7\u00e3o e estipular a percentagem correspondente de consentimento dos propriet\u00e1rios em fun\u00e7\u00e3o do montante. Atualmente, a aprova\u00e7\u00e3o das \u201cobras de conserva\u00e7\u00e3o\u201d requer apenas 15% de consentimento, mas quando o montante \u00e9 excessivo, em alguns casos com mais de 100.000 patacas a dividir por cada agregado familiar, essa percentagem \u00e9 irrealista e est\u00e1 fora do alcance do cidad\u00e3o comum.<\/p>\n\n\n\n

A legisla\u00e7\u00e3o atual n\u00e3o estabelece um limite m\u00e1ximo para os fundos a angariar para obras de manuten\u00e7\u00e3o, nem ajusta a propor\u00e7\u00e3o do consentimento dos propriet\u00e1rios em fun\u00e7\u00e3o do montante. Isso permite que a autoridade de gest\u00e3o, em nome das \u201cobras de manuten\u00e7\u00e3o\u201d, promova obras de elevado custo atrav\u00e9s de um r\u00e1cio de consentimento de baixo limiar, transferindo assim pesados encargos financeiros para os propriet\u00e1rios minorit\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n

Deste modo, o Governo deve urgentemente formular normas relevantes para a classifica\u00e7\u00e3o e gest\u00e3o dos montantes cobrados para obras de manuten\u00e7\u00e3o. Este mecanismo de classifica\u00e7\u00e3o e gest\u00e3o n\u00e3o s\u00f3 proteger\u00e1 melhor os interesses dos propriet\u00e1rios de pequenas propriedades, como tamb\u00e9m evitar\u00e1 os encargos adicionais para as finan\u00e7as familiares causados por elevados custos de obras, mantendo a estabilidade e a harmonia sociais. Os custos elevados dos projetos n\u00e3o afetam apenas a subsist\u00eancia das fam\u00edlias individuais, mas tamb\u00e9m podem ter um impacto negativo no desenvolvimento socioecon\u00f3mico da sociedade como um todo. Portanto, enquanto o Governo aperfei\u00e7oa a defini\u00e7\u00e3o de obras, deve tamb\u00e9m estabelecer normas claras sobre o montante dos fundos a angariar e formular uma percentagem correspondente de consentimento dos propriet\u00e1rios, visando uma gest\u00e3o justa, transparente e sustent\u00e1vel dos edif\u00edcios.<\/p>\n\n\n\n

Por outro lado, embora a legisla\u00e7\u00e3o em vigor imponha certas regras sobre o comportamento das autoridades de gest\u00e3o, na pr\u00e1tica, a falta de um mecanismo de controlo eficaz frequentemente resulta na n\u00e3o conformidade com os requisitos. Quando os propriet\u00e1rios questionam as pr\u00e1ticas das autoridades de gest\u00e3o e solicitam informa\u00e7\u00f5es pertinentes, muitas vezes estas adotam uma postura evasiva ou at\u00e9 se recusam a comunicar.<\/p>\n\n\n\n

De acordo com a legisla\u00e7\u00e3o, os propriet\u00e1rios devem tentar negociar primeiro, apresentando um recurso por escrito, e se isso falhar, resolver o lit\u00edgio judicialmente. No entanto, muitas entidades gestoras n\u00e3o se empenham ativamente na negocia\u00e7\u00e3o, ignorando ou atrasando as solicita\u00e7\u00f5es, obrigando os cond\u00f3minos a recorrer a advogados e a levar os casos a tribunal. Esta situa\u00e7\u00e3o n\u00e3o s\u00f3 consome tempo e recursos, como tamb\u00e9m coloca os propriet\u00e1rios numa posi\u00e7\u00e3o desvantajosa.<\/p>\n\n\n\n

Os processos judiciais, sendo morosos e dispendiosos, levam muitos propriet\u00e1rios a desistir das suas reivindica\u00e7\u00f5es devido a press\u00f5es financeiras, permitindo que as entidades gestoras explorem a complexidade e os custos dos lit\u00edgios para reprimir os propriet\u00e1rios. Este mecanismo injusto agrava ainda mais o desequil\u00edbrio de poder entre propriet\u00e1rios minorit\u00e1rios e autoridades de gest\u00e3o, aumentando a possibilidade de abusos de poder e levando a situa\u00e7\u00f5es de “encorajamento” por parte das autoridades na aus\u00eancia de supervis\u00e3o eficaz. Portanto, \u00e9 crucial que o Governo intervenha e melhore o mecanismo regulat\u00f3rio pertinente, visando equilibrar os interesses de todas as partes e manter a harmonia social.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, o atual regime de incentivos para a manuten\u00e7\u00e3o de edif\u00edcios e os empr\u00e9stimos sem juros deveriam aliviar a press\u00e3o financeira sobre os propriet\u00e1rios, mas apresentam irracionalidades no seu processo de candidatura. Os empr\u00e9stimos s\u00f3 podem ser pagos ap\u00f3s a conclus\u00e3o das obras, o que significa que, se a entidade gestora exigir que mais de 70% do capital seja angariado antecipadamente, os propriet\u00e1rios precisam angariar 100% dos custos das obras antes de obter os fundos da segunda fase do empr\u00e9stimo. Esta disposi\u00e7\u00e3o compromete a fun\u00e7\u00e3o do regime de aliviar os encargos financeiros dos propriet\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n

Estat\u00edsticas recentes indicam que em Macau existem cerca de 5.000 edif\u00edcios com mais de 30 anos, e aproximadamente 14% do total t\u00eam mais de 40 anos. Se n\u00e3o forem adotadas medidas para melhorar as taxas de manuten\u00e7\u00e3o excessivas, a sociedade enfrentar\u00e1 uma s\u00e9rie de problemas sociais, afetando a harmonia e a estabilidade social. H\u00e1 relatos preocupantes de propriet\u00e1rios que tentaram suicidar-se devido \u00e0 press\u00e3o financeira, e muitos jovens propriet\u00e1rios que se sentem desesperados por n\u00e3o conseguirem equilibrar os custos de manuten\u00e7\u00e3o com as suas obriga\u00e7\u00f5es financeiras, como a hipoteca de uma casa.<\/p>\n\n\n\n

A manuten\u00e7\u00e3o dos exteriores dos edif\u00edcios \u00e9 uma responsabilidade comum dos propriet\u00e1rios, mas n\u00e3o pode ser utilizada como um instrumento de press\u00e3o financeira excessiva. \u00c9 atrav\u00e9s da interven\u00e7\u00e3o ativa do Governo e da melhoria do sistema que ser\u00e1 poss\u00edvel equilibrar a rela\u00e7\u00e3o de poder entre as entidades gestoras e os propriet\u00e1rios de apartamentos, evitando abusos e promovendo um ambiente de gest\u00e3o imobili\u00e1ria justo e transparente.<\/p>\n\n\n\n

Face ao exposto, venho solicitar os seguintes esclarecimentos, de uma forma CLARA, PRECISA, COERENTE, COMPLETA, e em tempo \u00fatil, \u00e0s seguintes quest\u00f5es:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Existe algum sistema de controle sobre as normas de cobran\u00e7a, reparti\u00e7\u00e3o e limiares de decis\u00e3o para obras de manuten\u00e7\u00e3o de edif\u00edcios antigos? Como garante o Governo da RAEM a equidade na reparti\u00e7\u00e3o das taxas e a transpar\u00eancia no mecanismo de decis\u00e3o? A legisla\u00e7\u00e3o actual prev\u00ea que apenas 15% de consentimento dos propriet\u00e1rios \u00e9 suficiente, mas ser\u00e1 que esse r\u00e1cio \u00e9 representativo da vontade total dos propriet\u00e1rios?<\/li>\n\n\n\n
  2. Vai o Governo de Macau rever e melhorar o processo de candidatura ao regime de incentivos para a manuten\u00e7\u00e3o de edif\u00edcios, permitindo o pagamento antecipado de uma percentagem dos empr\u00e9stimos na fase inicial ou parcialmente conclu\u00edda das obras, para aliviar a press\u00e3o financeira sobre os propriet\u00e1rios?<\/li>\n\n\n\n
  3. Ir\u00e1 o Governo de Macau rever as defini\u00e7\u00f5es de \u201crepara\u00e7\u00e3o\u201d e \u201crenova\u00e7\u00e3o\u201d na Lei n.\u00ba 14\/2017, uniformizando as normas de controle entre os IH e a DSSCU para evitar ambiguidades e abusos? Considera o Governo iniciar rapidamente o processo de altera\u00e7\u00e3o da Lei n.\u00ba 14\/2017 para abordar as lacunas existentes, especialmente no que se refere \u00e0 qu\u00f3rum necess\u00e1rio para a profus\u00e3o de delibera\u00e7\u00e3o?<\/li>\n<\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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